한국은행이 최근 발표한 금융안정보고서를 통해 서울 등 수도권과 비수도권 간의 심화되는 집값 격차가 부동산 시장의 과열을 부추기고 금융 불안정성을 높이는 심각한 위험 요인으로 작용하고 있다고 진단했다. 이는 우리 경제 전반에 걸쳐 잠재된 위협으로, 시급한 대응이 필요하다는 경고음으로 해석된다.

 

[BANNERAREA50CD]이러한 현상의 배경에는 인구 이동과 금리 환경의 변화가 복합적으로 작용하고 있다는 분석이다. 지난해 비수도권 인구가 0.29% 감소하는 동안 수도권 인구는 0.43% 증가하며 주택 수요가 수도권으로 집중되는 경향을 보였다. 여기에 기준금리 인하에 대한 기대감이 맞물리면서 주택 가격 상승 압력이 더욱 커진 것으로 풀이된다. 실제 지난 4월 수도권의 주택 거래량은 3만 4천 호로, 최근 23년(2010년 1월~2025년 4월) 장기 평균치와 동일한 수준을 기록했다. 반면 비수도권은 3만 2천 호로 이를 밑돌아, 거래 활성화 역시 수도권에 집중되고 있음을 보여준다.

 

이러한 상황은 서울 주택시장위험지수에도 고스란히 반영되었다. 지난 1분기(1~3월) 말 서울 주택시장위험지수는 0.9까지 치솟아 문재인 정부 집값 급등기였던 2022년 1분기 말(0.99) 이후 최고치를 기록했다. 이 지수는 서울 아파트 가격이 전국 대비 얼마나 높은지 등을 바탕으로 산출되며, 한은은 이를 통해 서울 집값에 얼마나 거품이 끼어 있는지 판단한다. 1분기 말 서울의 소득대비주택가격비율(PIR)은 10.1배로, 최근 13년(2012~2025년) 장기 평균치(9.2배)를 훌쩍 뛰어넘었다. 장정수 한은 금융안정국장은 "이 지수는 2분기(4~6월)에 더 올랐을 가능성이 크다"며, "서울 집값 상승 속도가 과도하게 빨라 엄중히 보고 있다"고 경고했다.

 

한국은행은 이러한 부동산 시장의 불안정성을 완화하기 위한 대책으로 정책대출이 집값 상승을 부추기는 현상을 막기 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 정책대출을 포함할 것을 제안했다. 보고서에 따르면, 2018~2019년 버팀목전세자금대출 등 전세 관련 정책대출 상품 공급이 확대되었고, 이는 코로나19 이후 경제 위기를 막으려는 정부의 양적 완화 정책과 맞물리면서 집값 상승의 주요 배경이 되었다. 2023년 특례보금자리론 등 구매 관련 정책대출 상품이 나오면서 이러한 현상은 더욱 심화되었다는 지적이다.

 

 

 

모든 정책대출 상품이 DSR 규제 대상에 포함될 경우, 전체 가계대출 잔액에서 규제를 받는 비중이 5.6% 포인트 상승하여 집값 상승을 효과적으로 억제할 수 있다는 것이 한은의 설명이다. 문용필 한은 안정분석팀장은 "DSR 규제를 받는 대출은 전체 가계대출 잔액 중 45%에 불과하다"며, "취약층이나 실수요자의 주거 안정을 해치지 않는 선에서 정책대출을 DSR 규제에 단계적으로 포함하는 방안을 검토해야 한다"고 강조했다. 이는 시장 안정과 서민 주거 안정을 동시에 고려하는 섬세한 정책 접근이 필요함을 시사한다.